É nos shopping centers que duas forças da economia se encontram: setor de consumo e setor imobiliário. A Multiplan é a empresa brasileira que conhece como poucas a promoção desse encontro, cujos convidados são lojistas, grandes marcas e consumidores.
Foi criada em 1974, atuando, desde então, na gestão de alguns dos maiores complexos de consumo do Brasil, dentre os quais: Barra Shopping, New York City Center e Villagge Mall (Rio de Janeiro); Morumbi Shopping, Jundiaí Shopping e Shopping Anália Franco (São Paulo); BH Shopping e Pátio Savassi (Minas Gerais); Park Shopping (DF); Park Shopping Barigui (PR); Parque Shopping Maceió (AL) e Park Shopping Canoas (RS).
Além disso, a Multiplan é responsável por diversos condomínios residenciais e empresariais no Rio de Janeiro e em São Paulo, como o Barra Gonden Green (RJ) e o Morumbi Office Tower (SP)
No total, são 19 unidades em operação, mais de 2 milhões de metros quadrados construídos, 5.800 lojas e 190 milhões de consumidores atendidos anualmente.
Esse verdadeiro império imobiliário surgiu em 1963, quando José Isaac Peres fundou a Veplan Imobiliária Ltda, que atuava no segmento de incorporação e promoção de venda de imóveis.
A Veplan chamou atenção do mercado ao lançar, vendendo todas as unidades em apenas dois dias, o edifício Cidade do Rio de Janeiro, no Centro da Cidade.
Quando, em 1971, abriu capital na Bolsa de Valores, a Veplan já era uma das principais incorporadoras do país. Posteriormente, veio a fusão com a H.C. Cordeiro Guerra, originando a Veplan-Residência.
O primeiro shopping lançado, inaugurado em 1975, foi o Shopping Center Ibirapuera. A experiência entusiasmou Peres, que vendeu sua participação na Veplan-Residência e fundou, em 1977, a Multiplan, já com o propósito de explorar e desenvolver o mercado de Shopping Centers.
Já em 1979, a Multiplan inaugurou o BH Shopping, primeiro projeto a sair do papel, seguido do Barra Shopping (1981), Ribeirão Shopping (1981), Morumbi Shopping (1982) e Park Shopping Brasília (1983).
Em 1991, a Multiplan inaugurou o Caiscai Shopping, em Portugal, primeira experiência internacional. Nos anos seguintes, vieram o Barra Golden Green, primeiro condomínio residencial, e o Morumbi Office Tower, primeiro condomínio empresarial.
A receita da Multiplan, apesar da ligação com consumo, é decorrente de operações imobiliárias e serviços, sendo composta por venda e locação de imóveis, exploração de estacionamentos e outros serviços.
Histórico recente da Multiplan
O último balancete da Multiplan foi divulgado em 30 de junho de 2019. O resultado do primeiro semestre apresentou R$ 632,7 milhões em receita líquida, contra R$ 598,5 milhões no mesmo período em 2018.
O lucro, no entanto, não acompanhou a trajetória, apresentando queda de 15% na mesma comparação de períodos. Em 2019, a empresa apresentou lucro líquido de R$ 207,2 milhões, contra R$ 243,8 milhões em 2018.
Os ativos da Multiplan somam R$ 9,4 bilhões, contra uma dívida bruta de R$ 3,1 bilhões, inferior ao Patrimônio Líquido da empresa, que é de R$ 5,5 bilhões.
O lucro líquido médio anual, de acordo com o último balancete, era de R$ 434,3 milhões, suficiente para pagar a dívida líquida, de R$ 2,21 bilhões, sem contar a correção, em 5 anos.
A receita líquida vem apresentando crescimento regular desde 2010, assim como a margem média bruta e o Ebit. Quanto ao lucro líquido, vem oscilando para cima no mesmo período.
O ativo e o patrimônio líquido, de uma forma mais ou menos acentuada, acompanham a curva para cima, assim como a dívida líquida, um processo natural em se tratando de um empreendimento em expansão.
Desde 2010, a Multiplan lança pelo menos um grande empreendimento por ano. Em 2015, inaugurou o Diamond Twoer e o Résidence du Lac, anexos ao Barra Shopping Sul. Em 2016, inaugurou a expansão do Centro Médico Barra Shopping, além de aumentar sua participação acionária no shopping carioca e no Morumbi Shopping.
Em 2017, inaugurou o Park Shopping Canoas, na região metropolitana de Porto Alegre, no qual investiu R$ 500 milhões. Destaque para o conceito aplicado ao empreendimento, que uniu ao tradicional mix de entretenimento e compras uma visão de integração com a natureza, sendo ligado por passarelas ao Parque Getúlio Vargas.
Em 2018, iniciou as obras do Park Jacarepaguá, que será o 20º complexo de consumo da companhia.
MULT3
A MULT3 é a ação ordinária da companhia, negociada, em 24 de setembro de 2019, a R$ 28,57. O desempenho em 2019, até então, era um crescimento de 18,7% no valor da ação. Em um ano, a valorização era de 57,15%. Em 2016/17/18, a ação valorizou, respectivamente, 57,36%, 21,82% e 4,38%.
Atualmente, o mercado está pagando 3,14 vezes o valor do patrimônio líquido, que é a base de cálculo para venda da companhia. Desde 2007, o gráfico da MULT3 se apresenta consistente, com trajetória de alta acompanhando os resultados da empresa.
A decepção é o Yield de apenas 1,5%. Em se tratando de uma empresa do ramo imobiliário, o investidor esperaria uma rentabilidade maior sobre o capital investido. Como já evidenciado, esse desejado retorno sobre o capital é mais provável, devido à trajetória de investimento e crescimento da companhia, por meio da valorização da ação.
Vale a pena investir?
A questão é saber se é possível manter o ritmo regular de crescimento da Multiplan, que ignora solenemente a crise econômica desde 2016.
A resposta é que o setor de shopping centers inaugurará 15 novas unidades no Brasil até o final de 2019. Isso indica que o setor vê com otimismo o futuro das grandes unidades de consumo e entretenimento.
Pode ser justificado um temor decorrente da expansão do e-commerce, mas a grande verdade é que estamos falando de experiências diferentes de consumo. Em grande parte, os shoppings atendem a um público de bom poder aquisitivo, disposto a pagar para usufruir uma experiência de compra e entretenimento com a segurança de um shopping center.
Além disso, a tendência é de que as empresas integrem seus canais físicos e digitais, gerando uma experiência mais completa de consumo, onde a ideia de competição entre canais ficará defasada.
Além disso, ainda que houvesse um arrefecimento na demanda por complexos de consumo e entretenimento, a Multiplan inverteria a trajetória de investimentos, tornando-se, assim, uma boa vaca leiteira.
Para quem tem muita paciência, vale a pena esperar uma queda para um patamar próximo aos R$ 17,00. Seria uma grande oportunidade de compra, já que remete a um suporte persistente desde dezembro de 2016. O risco de ficar a ver navios seria menor numa oferta de compra na faixa dos R$ 22,00. Em ambos os preços, a tendência é de valorização no longo prazo. Ao que tudo indica, valeria a pena incluir a Multiplan na carteira, contanto, claro, que aproveitando um movimento de queda.