Vale a pena investir em fundos imobiliários?

Vale a pena investir em fundos imobiliários?
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Será que vale a pena investir em fundos imobiliários? Vamos tentar mostrar de forma clara e didática o que é um fundo imobiliário e como você pode ganhar dinheiro com esse tipo de investimento.

Basicamente, podemos dizer que os fundos imobiliários são grupos de investidores que compram direitos.

Para você entender melhor, vamos fazer uma imersão no contexto do investimento tradicional em imóveis. Vai ficar bem claro como se estrutura esse modelo de negócios.

Você deve conhecer vários casos de pessoas que ganham dinheiro com aluguel ou arrendamento de imóveis. O arrendamento é uma forma de aluguel, diferindo-se, em parte, no propósito, uma vez que é um modelo voltado para a atividade econômica. O arrendatário paga um valor estabelecido em contrato, que pode ser semelhante ao aluguel, para explorar um determinado bem imobiliário.

Esse modelo é muito comum no setor agrário. O proprietário arrenda a terra para um produtor, que precisa ter garantias de contar com o terreno durante o período do projeto agrário, razão pela qual o arrendamento costuma ter um prazo pré-fixado. Outro exemplo ocorre quando, por exemplo, você compra um terreno num condomínio de logística e arrenda para uma indústria que deseja estabelecer uma unidade de produção, armazenagem e distribuição na região.

Em ambos os casos, o proprietário do terreno obtém ganhos com a valorização do mesmo, caso ocorra, e com os rendimentos provenientes do pagamento, pelo arrendatário, do preço estabelecido no contrato de arrendamento.

Como você pode lucrar comprando, alugando e vendendo imóveis?

Sabe aquele amigo que recebeu uma herança e decidiu investir parte do dinheiro na compra de unidades imobiliárias? Ele tomou o cuidado de comprar imóveis em regiões com alto potencial de valorização num futuro próximo.

Além disso, esse amigo resolveu alugar seus imóveis e assim aumentar seu capital. Vamos supor que ele tenha investido R$ 1,5 milhão em três unidades de R$ 500 mil. Vamos supor, ainda, que ele tenha alugado cada uma dessas três unidades por R$ 3 mil mensais, num total de R$ 9 mil. Em um ano, ele terá ganhado R$ 108 mil.

Caso os imóveis não tenham valorizado nesse período, ele terá aumentado seu capital de R$ 1,5 milhão para R$ 1,608 milhão, com um crescimento de 7,2% de seu patrimônio. Vale ressaltar que ele terá que pagar uma alíquota de 15% de IR sobre o rendimento com aluguel. Nesse caso, terá que abater R$ 16,2 mil desse ganho. Fazendo o ajuste, o capital investido, ao final de um ano, terá saltado de R$ 1,5 milhão para R$ 1,591,20 milhão.

Vamos supor que o imóvel se valorize no período de três anos, passando a valer R$ 2 milhões, que esse amigo receba uma oferta de venda nesse valor e decida se desfazer do imóvel. Nesse caso, ele pagará 15% de IR sobre a valorização, que foi de R$ 500 mil, o que significa que ele terá que abater sobre a operação o valor de R$ 75 mil.

Sendo assim, ele terá um ganho sobre o investimento de R$ 425 mil + R$ 324 mil com aluguel, já abatido o imposto de renda, num total de R$ 749 mil. Em outras palavras, num período de 3 anos, ele terá obtido um lucro líquido com o investimento de 50%.

Você não tem dinheiro para comprar imóveis? Para isso existem os fundos imobiliários

Como investir em fundos imobiliarios

É claro que você ficou animado com a possibilidade de faturar com o mercado imobiliário. Afinal, pessoas e empresas precisam de estruturas físicas para morar ou para operar seus negócios e nada indica que isso vá mudar.

O problema é que, ao contrário daquele amigo, você não recebeu uma herança, mas tem um dinheiro bom para dar entrada num imóvel. O problema é que para comprar um imóvel você terá que fazer um contrato de financiamento. Sabemos bem que os juros farão com que o imóvel acabe custando para você mais que o dobro de seu valor de compra à vista.

Nesse caso, você, ao final do financiamento, terá gasto mais de duas vezes o valor do capital. Para recuperar o investimento, você terá que alugar o imóvel durante muitos anos e, para obter lucro, mais outros tantos. Sendo assim, não temos um bom investimento, exceto você esteja pensando em uma renda extra para a aposentadoria e não tenha a menor pressa de rentabilizar seu capital.

Você pode, no entanto, pegar esse dinheiro que você tem guardado e comprar cotas de um fundo imobiliário. Vamos aproveitar o caso do seu amigo e supor que, ao invés dele, a compra dos três imóveis fosse feita por um fundo imobiliário. No final de três anos, o fundo, fazendo a mesma operação, teria lucrado os mesmos R$ 749 mil, ou os mesmos 50%.

Supondo que você tivesse comprado 5% do empreendimento em cotas do fundo imobiliário por R$ 75 mil, você lucraria, ao final de 3 anos, R$ 37,5 mil líquidos. Desse valor, você deve, também, debitar as taxas de administração e de performance. A de administração varia em torno de 1% a 3% do valor investido. A performance é cobrada sobre o ganho obtido sobre o investimento em relação a um indicador econômico, que pode ser, por exemplo, o índice Bovespa.

Ficou claro, não ficou?

Então, os fundos imobiliários são fundos de investimento em direitos imobiliários, cujo propósito é obter lucro com as mais diversas operações desse setor, seja arrendamento, aluguel ou venda.

Vale a pena investir?

Nós não podemos dizer que o mercado imobiliário anda superaquecido. Sabemos que esse setor está inserido num contexto de fragilidade econômica do país, com redução da demanda e, consequentemente, da lucratividade, sem contar com eventual desvalorização dos imóveis, o que não é comum de acontecer se o fundo for bem administrado, com boa escolha de ativos.

Em 2018, colocando na conta a variação da cotação do imóvel no mercado e os rendimentos obtidos com o mesmo, apenas dois entre os dez maiores fundos imobiliários do país registraram prejuízo, tendo sido o maior deles de -2,48%. Em compensação, dois fundos tiveram uma variação positiva de 9,79%.

Vale ressaltar que a variação negativa no valor da cota só será importante no momento em que você for desfazer-se da mesma, pois o seu resgate será inferior ao valor investido. A rentabilidade em receitas obtidas com o imóvel é sempre positiva. Contando somente o Yield obtido, os mesmos fundos renderam, em 12 meses, de acordo com levantamento de março de 2019, entre 10% e 22,3%, que é o lucro que você embolsa, independentemente da variação de valor das cotas.

Em outras palavras, é como se você não tivesse a menor vontade de se desfazer do seu imóvel, não havendo, portanto, preocupação com a desvalorização do mesmo, conquanto o que importe para você seja faturar com o aluguel, investindo essa receita em outros ativos financeiros para aumentar ainda mais seu capital.

Em outras palavras, para concluirmos, sim, os fundos imobiliários são excelente investimento para compor sua carteira, sobretudo se o seu investimento for de longo prazo e com foco em dividendos.

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